Ancora su Covid & locazioni: dalla sospensione degli sfratti alla riduzione dei canoni, i rimedi alla crisi da pandemia

Mentre in sede di conversione in legge del decreto “Rilancio” (D.l. n. 34/2020 convertito in Legge n. 77/2020) è stata prevista all’articolo 17-bis la proroga della sospensione degli sfratti fino al 31 dicembre 2020, per cui l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo sia per morosità che per finita locazione, viene sospesa sino al 31 dicembre 2020, i Tribunali vanno ormai oltre, negando in radice l’inadempimento colpevole atto a costituire morosità, ove maturato nel periodo della pandemia.

Sono state sostanzialmente accolte le argomentazioni da noi sviluppate sin dalla scorsa primavera in merito alle conseguenze della pandemia e del lockdown sui contratti di locazione.

E’ stata dunque respinta la richiesta di ordinanza di rilascio, considerando che il mancato pagamento dei canoni (nella specie da marzo 2020 e giugno 2020) costituisca morosità non colpevole ovvero non grave per i titolari di attività commerciali, chiuse per il lockdown (Trib. Catania ordinanza 30.7.2020), ed è stata anche ritenuta, sempre ai fini del diniego dell’ordinanza provvisoria di rilascio, morosità non colpevole quella del privato, che non ha potuto pagare il canone di locazione, in quanto non ha ricevuto la cassa integrazione (Trib. Roma, sex. VI civ. decreto 15903 del 28.8.2020).

E’ dunque ragionevole ritenere che i contenziosi ora richiamati saranno definiti con una sentenza che negherà la risoluzione dei contratti, ma che ne sarà dei canoni dovuti?

Sinora i Tribunali hanno avuto modo di pronunciarsi nell’ambito di procedimenti cautelari, volti ad ottenere l’inibitoria dell’escussione delle fideiussioni a garanzia del pagamento dei canoni ed in tali sedi hanno per lo più concordato sulla riduzione del loro ammontare relativamente ai ratei maturati nel periodo di chiusura e dintorni.

Se vi è sostanzialmente univocità di vedute sul diritto alla riduzione, motivato con il ricorso al generale obbligo di correttezza e buone fede, ovvero ex art. 1464 c.c. , come da noi già osservato in precedenti articoli sulla materia) il contrasto nasce sulla misura della stessa, posto che, nell’ambito dello stesso Tribunale di Roma, si va dal 40% per i mesi di aprile e maggio e del 20% da giugno 2020 a marzo 2021, per una società che opera nel settore della ristorazione, al 70% per i canoni di marzo e aprile 2020 per un negozio di pelletteria.

E’ dunque auspicabile, al fine di evitare che i conduttori siano vittime di orientamenti difformi, più o meno generosi, che si crei al più presto un orientamento univoco, ma il più possibile aderente alle diverse tipologie di attività ed al contesto economico produttivo del territorio di riferimento.