La riluttanza dei Giudici nel sospendere ovvero giustificare il mancato pagamento dei canoni in periodo di lockdown
dimostra, ancora una volta, la necessità che l’imprenditore si tuteli con adeguate soluzioni contrattuali.

Tra le pronunce giudiziali in tema conseguenze del lockdown sui contratti di affitto ovvero di locazione,
ne troviamo due, entrambe di giudici emiliano romagnoli, per fortuna solo ordinanze cautelari e non sentenze, in cui i giudici dimostrano di non avere alcuna contezza degli effetti della crisi economica conseguita alla pandemia da Coronavirus.

Ritiene infatti il Tribunale di Rimini che si sia trattato soltanto di un evento transitorio, che non può minare il diritto alla conservazione del contratto fatto valere dalla proprietà.

Non solo: i provvedimenti governativi in favore delle imprese ovvero, sostanzialmente i crediti di imposta, sarebbero sufficienti a colmare lo squilibrio tra le prestazioni contrattuali.

Ritiene poi il Tribunale di Bologna che non si applicherebbe neppure l’art. 91 del D.l. 17 marzo 2020 n. 18, in quanto sarebbe pur sempre rimessa al giudice la valutazione dell’incidenza del rispetto delle misure del contenimento “ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Fortunatamente ci sono anche giudici più avveduti e calati nel reale: infatti, il Tribunale di Venezia ha inibito il pagamento dei canoni, qualificando appunto come straordinari ed imprevedibili ex articolo 1467 c.c. gli eventi riconducibili alla pandemia e l’adozione di misure per il contenimento del virus.

Va detto che in tutte le richiamate pronunce vi è la “tirata d’orecchie” al legislatore, il quale, ancora una volta, si è dimostrato ben scarso nelle tecniche di redazione dei testi normativi, atteso che il citato articolo 91, probabilmente scritto con l’intenzione di introdurre una esimente ex lege all’inadempimento del pagamento del canone viene invece comunemente interpretato come fattispecie rimessa alla valutazione discrezionale del giudice, che di volta in volta sarà chiamato a giudicare l’incidenza in concreto del lockdown sull’attività d’impresa dell’affittuario.

Pur ritenendo, come già illustrato in precedenti articoli sulla materia, che il lockdown e le misure di contenimento adottate dal governo costituiscano in effetti valido presupposto per la risoluzione contrattuale delle locazioni commerciali, come anche di quelle degli studenti fuori sede, è d’obbligo rimarcare come, soprattutto in mancanza di interventi legislativi seri, spetti ai consulenti suggerire alle parti l’introduzione, in particolare nei nuovi contratti, di specifiche clausole volte a regolamentare gli effetti di eventi di natura tale da modificare significativamente gli equilibri contrattuali al momento della stipulazione del contratto.

La tutela dell’imprenditore passa infatti prima di tutto attraverso strumenti contrattuali adeguati, che costituiscono un presupposto indefettibile per esercitare attività di impresa.

Ecco perché d’ora in poi, i contratti di impresa ed in particolare i contratti di locazione, dovranno pattiziamente regolamentare eventuali sospensioni /riduzioni di attività, ovvero altri fenomeni in grado di modificare in modo rilevante gli equilibri tenuti in considerazione dalle parti al momento della stipula del contratto.