Il problema del permanere dell’obbligo del pagamento del canone nelle locazioni stipulate dagli studenti universitari “fuori sede” e del permanere dei contratti stessi (che per legge, possono avere una durata da 6 mesi a 3 anni) sta ottenendo risposte molteplici, ma le soluzioni proposte appaiono per lo più insoddisfacenti e non risolutive.
Si legge infatti che non si potrebbe invocare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, perché il lockdown non riguarda l’appartamento, che continua ad essere abitabile e fruibile, bensì le attività didattiche universitarie, né l’eccessiva onerosità sopravvenuta, perché il problema non è la misura del canone.
Insomma, il contratto di locazione rimarrebbe valido ed efficace e si dovrebbe continuare a pagare.
Semmai, ma proprio quale tentativo “spericolato” gli studenti affittuari potrebbero provare ad avvalersi del recesso anticipato adducendo “gravi motivi”, che addirittura sarebbero individuabili solo nel pericolo di contagio (sic!).
In tal modo, con un preavviso di soli tre mesi (!!) il contratto potrebbe cessare.
Infine, tutti, ma propri tutti “i consulenti” chiudono suggerendo di negoziare un accordo transattivo col proprietario.

In sostanza all’incontestabile pregiudizio di vedersi sospese le attività didattiche universitarie, lo studente dovrebbe rassegnarsi alla ulteriore lesione del suo patrimonio, sborsando un canone di locazione “a vuoto”.
In questo funesto periodo di sacrificio di libertà e grave danno agli interessi patrimoniali, credo doveroso compiere uno sforzo per provare a vedere se non sia invece possibile alleviare almeno il profilo economico, offrendo allo studente (e alla sua famiglia, perlopiù coinvolta economicamente) una maggior tutela.
Si possono, invero, porre le seguenti considerazioni:
– la sospensione delle attività didattiche universitarie e degli Atenei in genere disposta a far data dallo scorso 11 marzo 2020 costituisce factum principis, ovvero una circostanza sopravvenuta di carattere straordinario ed imprevedibile;
– l’interruzione delle attività universitarie in ragione delle quali lo studente ha preso casa fuori della propria residenza rende inutile il godimento dell’immobile,
– la frequenza dell’Università costituisce il presupposto, ben noto anche al proprietario, in ragione del quale si è addivenuti alla stipula della locazione;
– detto presupposto costituisce la causa concreta del contratto e ne condiziona gli effetti,
– l’impossibilità sopravvenuta della prestazione è rilevante anche ex latere creditoris, in quanto non imputabile al medesimo ed in quanto il suo interesse a ricevere la prestazione sia venuto meno.

Le considerazioni che precedono conducono, a mio avviso, a delineare per lo studente conduttore la possibilità di conseguire l’immediata cessazione del contratto e, ovviamente, dell’obbligo di pagamento del canone.

All’uopo si può richiamare l’indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione, che a partire dal 2007 (Cass. Civ. Sez, III, 24 luglio 2007 n. 16315) , ha dato rilievo alla sopravvenuta impossibilità di “utilizzazione” della prestazione, che comporta la “caducazione della causa in concreto”, con conseguente risoluzione del contratto quale unica possibilità per liberare entrambe le parti dall’obbligo di adempiere alle rispettive prestazioni.
Ancora, si può giungere alla risoluzione del contratto passando attraverso l’istituto della presupposizione, ovvero quella “determinata situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) che possa ritenersi tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso – pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali – come presupposto condizionante il negozio (cd. condizione non sviluppata o inespressa)”.
Si richiede pertanto a tal fine: “1) che la presupposizione sia comune a tutti i contraenti; 2) che l’evento supposto sia stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti (e in ciò la presupposizione differisce dalla condizione); 3) che si tratti di un presupposto obiettivo, consistente cioè in una situazione di fatto il cui venir meno o il cui verificarsi sia del tutto indipendente dall’attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all’oggetto di una specifica obbligazione (Cass. 31.10.1989, n. 4554; tra le più recenti, Cass. 21.11.2001 n. 14629). Sicché la “presupposizione è… configurabile quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all’esistenza di una data situazione di fatto che assurga a presupposto comune e determinante della volontà negoziale, la mancanza del quale comporta la caducazione del contratto stesso, ancorché a tale situazione, comune ad entrambi i contraenti, non si sia fatto espresso riferimento” (Cass. 9.11.1994, n. 9304)” (cfr. Cass. civ. sez. un., 20 aprile 2018, n. 9909).

In conclusione è da ritenersi che lo studente conduttore possa ottenere l’immediata cessazione della locazione in essere, previa comunicazione con racc.a.r. nella quale egli comunichi tale volontà, adducendo espressamente che la sospensione a tempo indeterminato delle attività didattiche universitarie rende per lui inutilizzabile la detenzione dell’immobile e che pertanto non può più essere conseguita la finalità essenziale del contratto medesimo.
Naturalmente dovrà precisare anche che provvederà alla riconsegna del locali non appena possibile, compatibilmente con le restrizioni di attività e movimento previste in sede nazionale e regionale ed in tale occasione riceverà la restituzione del deposito cauzionale.